Zóna vlastníka

Poradenství a certifikace, které se promítají do hodnoty nemovitosti. Měření parametrů budovy

JWA – 200+ certifikací ročně v CEE

Hodnota komerční budovy dnes závisí nejen na jejích základních vlastnostech, ale také na parametrech, které před 10 lety nikdo neměřil. Investoři, banky a nájemci se ptají na provozní náklady, energetickou efektivitu, dekarbonizační cestu a regulatorní pozici. Odpovědi a jejich zdůvodnění se promítají do podmínek financování a ocenění. Proto pomáháme vlastníkům portfolií od 5 000 do +200 000 m² zhodnotit aktuální pozici aktiva a převést ji do rozhodnutí o tom, co dělat, kdy a za kolik.

5 výzev, kterým čelí vlastníci komerčních budov

01. Refinancování

Certifikát požadovaný bankou v procesu financování je standard. Stále častěji však nestačí, protože banky se následně ptají na dekarbonizační cestu na 5–10 let, na pozici na trajektorii CRREM a na soulad s EU Taxonomy. Vlastníci, kteří tyto prvky prezentují strukturovaně a kompletně, získávají lepší podmínky financování.

Rozdíl mezi „zeleným“ úvěrem a standardním je obvykle 15–20 bazických bodů. V perspektivě životního cyklu úvěru jde o významnou výhodu, zvláště při financování portfolia budov.

Začínáme harmonogramem refinancování a analýzou požadavků konkrétní instituce. Vytváříme jeden datový set, který současně obsluhuje certifikaci, energetický model a bankovní balíček.

Postavte se výzvám – s naší podporou. Promluvme si.

Řešení JWA:

02. Retence nájemců

Korporátní nájemci vykazují vlastní environmentální stopu a při vyjednávání nájemní smlouvy zohledňují ESG parametry budovy. Vlastník, který může tyto parametry zdokumentovat, je v lepší vyjednávací pozici.

Certifikát a pro nájemce srozumitelná Tenant ESG Brochure dávají nájemci přehled o environmentálních datech budovy a o argumentech, které se u jednacího stolu objevují stále častěji a někdy jsou vůbec podmínkou zahájení rozhovorů o spolupráci.

Certifikaci navrhujeme tak, aby data, která díky ní získáme, byla užitečná pro obě strany nájemní smlouvy. Po ukončení projektu může vlastník obdržet Tenant ESG Brochure — hotový podklad pro rozhovory při prodlužování nájmu.

Postavte se výzvám – s naší podporou. Promluvme si.

Řešení JWA:

03. Zachování hodnoty aktiva

Proměnlivé tržní podmínky, regulace a požadavky regulovaných fondů, a to i v kontextu ESG, mění kritéria oceňování hodnoty aktiv. Budovy, které jsou dnes hodnoceny výhradně prizmatem lokality, pronajaté plochy a výsledků klasického DD, mohou mít za 3–5 let omezený přístup k financování — ne kvůli technické nefunkčnosti, ale proto, že nesplňují nové legislativní standardy.

Riziko omezení likvidity aktiva z regulačních důvodů je fondy reálně oceňováno a objevuje se v bankovních modelech. Náklady na modernizaci rostou, čím blíže je regulační termín.

Analýzu začínáme zohledněním zásadních (současných i avizovaných) regulací – spojujeme právní, provozní a obchodní aspekty, abychom vytvořili jeden soubor dat popisujících situaci budovy, místo samostatných projektů pro každý framework.

Postavte se výzvám – s naší podporou. Promluvme si.

Řešení JWA:

04. Příprava na transakci

Nabywca instytucionální očekává ověření údajů mimo jiné o spotřebě energie a emisích jako standardní součást procesu due diligence. Kompletní dokumentace zkracuje proces na obou stranách.

V projektech auditovaných společností JWA se skutečná spotřeba energie ukázala být vyšší než deklarovaná, v průměru o 15–25 %. Je lepší, aby o těchto rozdílech majitel věděl jako první on, a ne kupující.

Validujeme data z faktur, BMS a technické dokumentace. Vlastník získává energetický baseline a hodnocení pozice budovy – ve formátu, který institucionální kupující akceptuje bez dodatečných dotazů.

Postavte se výzvám – s naší podporou. Promluvme si.

Řešení JWA:

05. Provozní efektivita

Budovy po 10–15 letech provozu mají 15–25 % skrytého potenciálu energetických úspor: v BMS, harmonogramech instalací, nedostatečném měření.

V průběhu desetiletého fungování budovy se sčítají odchylky a chyby vyplývající z provozu zařízení. Provázejí je výkyvy cen a změny nákladů, což ztěžuje rozpoznání narůstajících ztrát. Porovnání s benchmarkem umožňuje jednoduše odhadnout potenciál úspor.

Doporučení dělíme do tří skupin: bez CAPEX, ROI do 3 let, dlouhodobý plán. Každé má ocenění a předpokládanou návratnost.

Postavte se výzvám – s naší podporou. Promluvme si.

Řešení JWA:

Etapy spolupráce s JWA

Nezačínáme certifikací. Začínáme pochopením situace vlastníka a samotného aktiva. Certifikace, energetický audit, analýza dekarbonizace, ověření ESG jsou nástroje k dosažení obchodních cílů. Proto je volíme až po diagnóze.

Váš podíl v každé fázi ukazujeme v tabulce vedle:

Zapojení klienta

Díky statusu Best Assessor Company jsou certifikační žádosti JWA zpracovávány prioritně: 2–3 týdny místo několika měsíců.

Diagnostika aktiv

Hodnocení budovy ve čtyřech oblastech (viz níže). Porovnání s benchmarkem 1 000+ budov. Identifikace mezer a příležitostí.

Diagnostické setkání ~ 1 h

01

Plán hodnoty

Investiční strategie s prognózou návratnosti – seznam doporučení: co zavádět, v jakém pořadí, za kolik a jaký efekt lze očekávat. CAPEX navázaný na hodnotu — ne na certifikační seznam.

Přehled plánu a rozhodnutí ~ 1 h

02

Realizace

Certifikace, audit, optimalizace BMS, ESG dokumentace — rozsah vyplývající z plánu. Šablony a pracovní prostor připravené od prvního dne.

40–60 h během 6–8 týdnů

03

Transakční připravenost

Dokumentace připravená pro banku, kupujícího nebo investora: certifikát, bankovní balíček, energetický baseline, dekarbonizační trajektorie.

Přehled a schválení

04

4 oblasti diagnostiky

BREEAM In-Use je standard ESG dokumentace akceptovaný finančními institucemi, fondy a nájemci v Polsku a v regionu CEE.

Energetická efektivita

Skutečná spotřeba z naměřených dat porovnaná s benchmarkem 1 000+ budov. Identifikace odchylek a jejich ročních nákladů.

Klimatické riziko

Expozice vůči standardním i nestandardním fyzickým faktorům: povodně, tepelný stres, sucha. Vliv na pojistné podmínky, nájemce a podmínky financování.

Regulační a finanční pozice

Postavení budovy v kontextu současných a nadcházejících regulací. Zohlednění harmonogramu refinancování a požadavků konkrétní finanční instituce.

Standardy udržitelného rozvoje

Volba druhu a úrovně certifikace podle cíle zadavatele: požadavek banky, nájemce, podpora transakce, strategie investora. Certifikujeme a radíme s ohledem na konkrétní obchodní efekt.

Služby, které podporují obchodní cíle

Volba služeb a certifikací vychází z porozumění situaci a rámcům fungování zadavatele. Obvykle diagnostika ukáže 2–3 nástroje, jejichž použití je odůvodněné.

Certifikace existující budovy. Standard akceptovaný bankami, fondy a nájemci v regionu CEE.

Předběžné hodnocení projektu s bodovací kartou. Výchozí bod pro rozhodnutí o rozsahu dalších prací.

Standardizovaná certifikace pro portfolia 5+ budov. V balíčku portfolio dashboard, materiály pro investory.

Ověření ESG dat při transakcích. Energetický baseline, identifikace nesrovnalostí.

Skutečná spotřeba vs benchmark. CAPEX plán s prognózou návratnosti.

Přizpůsobený požadavkům, dokumentace pro úvěrový výbor: dekarbonizační pozice, akční plán na 36 měsíců.

Kdo vede projekt?

Každý projekt má svého garanta a tým, který za ním stojí. Jedna kontaktní osoba po celou dobu realizace.

Dominika Bryła

Existing Buildings, Head of ESG, Technical & Certification Consultancy

Przemysław Rejczak

Head of Energy and Building Performance

Sylwia Bieda

Asesor BREEAM, Team Leader and Sustainability Specialis

Brian Kober

Existing Buildings Advisory | Head of Technical Consultancy

Alicja Bielańska

Sustainability Specialist

Katarzyna Mercik Mrowiec

Team Leader, Sustainability Specialist

Jakou ROI mohu očekávat a na čem závisí?

Certifikace ESG a dokumentace udržitelného rozvoje je investice. Níže konkrétní data z projektů JWA a trhu CEE — výsledky, ne odhady.

Optimalizace BMS na základě benchmarkingu.

Typ budovy:

Logistické centrum

Plocha:

72 000 m²

Lokalita:

Slezsko

Náklad:

25 000 PLN

Efekt:

8% snížení spotřeby energie v prvním roce — bez investic do nových zařízení.

Certifikát Excellent s bankovním balíčkem.

Typ budovy:

Kancelář

Plocha:

20 000 m²

Lokalita:

Varšava

Náklad:

Lorem

Efekt:

Banka přiznala o 18 bazických bodů lepší spread. V pětiletém horizontu úvěru je to úspora, která mnohonásobně převyšuje náklady na certifikaci.

Refinancování se splatností za 4 měsíce.

Typ budovy:

Logistické portfolio

Plocha:

183 000 m²

Lokalita:

3 lokality

Náklad:

Lorem

Efekt:

Místo tří samostatných procesů — jeden projekt s jednou sadou dat. Dokumentace byla schválena v termínu. CAPEX plány byly hotové paralelně s certifikací.

Co získávají vlastníci, kteří spolupracují s JWA?

Energetická data, regulatorní pozice, profil nájemců a klimatické riziko — čtyři analýzy z jedné datové sady. Vlastník ví, co, kdy a za kolik dělat.

Dokumentace, která předbíhá dotazy banky

Certifikace, dekarbonizační cesta a bankovní balíček z jedné sady dat.

Silnější pozice vůči nájemcům

Environmentální data ve formátu užitečném pro nájemce. Tenant ESG Brochure jako argument při vyjednávání nájemní smlouvy.

Regulační pozice

Regulační a bankovní požadavky namapované společně srozumitelným a přiměřeným způsobem, který odráží situaci investora.

Zkrácení due diligence

Nezávislé ověření provozních dat a označení nesrovnalostí.

Úspory OPEX

Benchmarking vůči 1 000+ budovám. Optimalizace BMS až 8 % úspor energie bez investičních nákladů.

JWA v číslech

200+

budov certifikovaných ročně v CEE

70+

expertů (certifikace / ESG / energie / právo)

1000+

budov v Databázi Benchmarků JWA

6–8 týdnů

k certifikátu (tržní standard: 12–16 týdnů)

Nejdůležitější otázky a odpovědi

Kde začít, pokud nevím, zda potřebuji certifikaci?

Diagnostickým rozhovorem. Během 30 minut předběžně zhodnotíme situaci budovy a řekneme, zda má certifikace smysl, nebo je potřeba jiný nástroj. Někdy je odpověď: začněte pre-assessmentem a teprve po diagnóze se rozhodněte o rozsahu certifikace.

Jak dlouho trvá certifikace BREEAM In-Use?

V JWA 6–8 týdnů. Standard na trhu je 12–16 týdnů. Žádosti JWA jsou BRE zpracovávány prioritně během 2–3 týdnů místo několika měsíců.

Jaké bude zapojení mého týmu?

Celkem 40–60 hodin během 6–8 týdnů. Šablony a pokyny zasíláme hotové před zahájením projektu. Vaší rolí je dodat nezbytné údaje a zajistit přístup do budovy, aby bylo možné provést naplánované analýzy — celý proces certifikace je na naší straně.

Co obdržím po ukončení projektu?

Záleží to na jeho rozsahu.

Standardně: Certifikát BREEAM In-Use (platný 3 roky), pre-assessment report s bodovou kartou a energetický baseline.

Volitelně: Tenant ESG Brochure, bankovní balíček, ESG Due Diligence report.

Mám portfolio 5+ budov – mohu proces certifikace provést u všech současně? S čím je to spojeno?

Podívejte se na Portfolio Program: standardizovaný proces pro portfolio nemovitostí, v jehož rámci: priorizace objektů podle potenciálu hodnoty, společný dashboard, materiály pro investory.

Rozsah a harmonogram spolupráce stanovujeme po diagnostice portfolia a obchodních cílů objednatele.

Napište nám

Nechte na sebe kontakt a náš expert se ozve do 24 hodin.

Dominika Bryła

Partner, Existing Buildings

Jméno a příjmení *

Firma *

E-mail *

Telefonní číslo *

Souhlasím se zpracováním svých údajů pro marketingové účely společností JW_a sp. z o.o. se sídlem v Krakově (31 – 519), ul. Ks. I.J. Skorupki 11/1 KRS č.: 616986 a se zasíláním obchodních informací a marketingových materiálů na uvedenou e-mailovou adresu. Prohlašuji, že jsem se seznámil(a) s Zásadami ochrany osobních údajů a přijímám jejich obsah.*

Poznajte naše case studies

Poradenství v procesu certifikace BREEAM New Construction pro kancelářskou budovu Hi Piotrkowska

Przeprowadzenie procesu certyfikace BREEAM New Construction pro mrakodrap Skyliner ve Varšavě

Przevedení procesu certifikace BREEAM New Construction pro smíšený komplex Posejdon ve Štětíně

Realizace procesu certifikace BREEAM pro výrobně-skladovací a kancelářské objekty 7R

Poradenství a zpracování environmentálního prohlášení o produktu typu III (EPD) pro produkty Mercor

Analýza dekarbonizace Net Zero s využitím energetického modelu pro Q22 Varšava

Analýza dekarbonizace Net Zero s využitím energetického modelu pro Galerii Kazimierz

Poradenství v procesu certifikace BREEAM In Use pro logistické parky Fortress